住宅ローンのダブルフラットについて！利点や注意点も解説

念願のマイホーム購入に向けて住宅ローンを検討するなかで、将来の金利上昇リスクを避けつつ、総返済額をなるべく安く抑えたいとお悩みではありませんか。
子どもの教育費や老後資金など、今後のライフステージの変化を見据えると、家計への負担を計画的にコントロールできる返済方法を選ぶことが不可欠です。
本記事では、2つのフラット35を組み合わせて利息負担を軽減できる選択肢「ダブルフラット」の仕組みやメリット・デメリットについて解説します。
マイホームの購入を検討しており、安全かつ無理のない資金計画を立てたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

ダブルフラットとは？

ダブルフラットを検討する際におさえるべきポイントには、主に独自のローン構造や利用条件などがあります。
まずは、ダブルフラットの基本的な仕組みや、通常のフラット35との違いについて解説していきます。

2本を組むローン構造

ダブルフラットとは、1人の契約者が返済期間の異なる2本のフラット35を組み合わせて借り入れる方法です。
フラット35は借り入れ時に決まった金利が完済まで変わらない全期間固定金利型であり、将来の返済額を見通しやすい特徴があります。
通常は借り入れ総額に対して1本の契約を結びますが、ダブルフラットでは借り入れ額を2つに分け、2本を同時に返済していきます。
そのため、返済開始から一定期間は短期と長期のローンを合わせた金額を支払う形となるでしょう。
そして、短い方を完済した後は長い方だけが残るため、毎月の返済額を段階的に下げられる仕組みです。
この段階的な変化が、ダブルフラットならではの特徴といえるでしょう。

利用条件や適用金利

ダブルフラットは、原則として申し込み時の年齢が満70歳未満で、日本国籍を持つ方や永住許可などを受けている方が利用できます。
また、年収に占める年間返済額の割合である総返済負担率は、400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です。
借り入れ額は2本の合計で100万円以上8,000万円以下となり、返済期間は短期側を15年以上20年以下、長期側を21年以上35年以下とする組み合わせが基本となります。
なお、一般に20年以下の金利は21年以上より低く設定されるため、借り入れ額の配分によって利息負担も変わるでしょう。
対象住宅は所定の技術基準を満たす必要があるため、検査や適合証明の取得条件も事前に確認しましょう。

他のローンとの違い

通常のフラット35を1本で利用する場合と比べると、ダブルフラットは異なる返済期間の固定金利を組み合わせられる点が特徴です。
そのため、前半は返済額を多めにし、短期側の完済後に負担を下げるといった設計がしやすくなります。
一方、夫婦などがそれぞれ契約するペアローンとは異なり、ダブルフラットでは1人が2本を契約する仕組みです。
また、団体信用生命保険も原則として1人の契約者が借りる2本を対象に考えることになるでしょう。
住宅ローン控除についても契約者1人が対象となるため、夫婦それぞれが控除を受けるペアローンとの違いを確認しておくことが大切です。

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ダブルフラットを選ぶメリットと家計への効果

前章ではダブルフラットの仕組みについて述べましたが、実際にどのような利点があるのか気になりますよね。
ここでは、ダブルフラットを利用するメリットと、家計への効果について解説します。

総返済額を抑える

ダブルフラットでは、借り入れ額の一部に20年以下の比較的低い金利を適用できるため、全額を長期間で借りる場合より利息を抑えやすい点がメリットです。
さらに、短期側は元金を早く返し終えるため、利息が発生する期間そのものを短くできます。
結果として、家計全体の利息負担も抑えやすくなるでしょう。
一方で、固定金利と変動金利を組み合わせるミックスローンとは違い、ダブルフラットは2本とも全期間固定金利となります。
そのため、借り入れ後に市場金利が上昇しても、契約時に決まった適用金利が途中で変わることはありません。
つまり、金利上昇への備えと利息負担の軽減を両立しながら、将来の返済額も把握しやすい方法といえます。

柔軟な返済プラン

短い方のローンを完済すると毎月の返済額が下がるため、家族の予定に合わせて負担を軽くする時期をあらかじめ設定できます。
たとえば、15年と35年を組み合わせれば、予定どおり進んだ場合は16年目から35年ローンだけの返済となります。
そのため、子どもの大学進学などで教育費が増える時期に合わせ、住居費を抑える計画も立てやすいでしょう。
また、定年退職前に短期側を完済するよう設計すれば、現役時代に返済を進めながら退職後の毎月負担を軽減できます。
ただし、教育費や退職時期は家庭ごとに異なるため、年齢や収入の変化を踏まえて長期的に返済期間の組み合わせを検討することが重要です。

資金計画の立てやすさ

一般的な固定金利ローンでは同じ返済額を続ける形が基本ですが、ダブルフラットなら短期側の完済後に返済額が下がる時期まで事前に把握できます。
通常のローンでも繰り上げ返済をすれば将来の負担を調整できますが、そのためにはまとまった資金の準備が必要です。
その点、ダブルフラットは予定どおり返済を続けることで、別途大きな資金を用意せずに毎月の負担を段階的に軽くできます。
そして、返済額の変化が見えていれば、教育資金や老後資金に回す金額もより検討しやすくなるでしょう。
車の買い替えや住宅の修繕時期も重ねて考えることで、住宅ローン以外を含めた長期的な家計計画にも役立てられます。

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ダブルフラットのデメリットと利用時の注意点

ここまでダブルフラットの利点を解説しましたが、利用するにあたっての注意点もおさえておきましょう。
最後に、事前に知っておくべきデメリットや審査時の対応策について解説していきます。

前半の返済負担リスク

ダブルフラットでは、短い方を完済するまで2本の返済が重なるため、借り入れ当初の毎月負担が大きくなる点に注意が必要です。
たとえば、20年と35年を組み合わせると、最初の20年間は全額を35年で借りる場合より月々の返済額が増えます。
そのため、総返済負担率も返済額の多い前半をもとに確認され、同じ借り入れ総額でも必要な年収条件が変わる可能性があるでしょう。
また、自動車ローンや教育ローンなどの返済額も合算して審査されるため、ほかの借り入れ状況も整理しておくことが大切です。
短期側の完済前に教育費や生活費が増える時期も十分に想定し、前半の返済を無理なく続けられるか試算してください。

諸費用が2本分発生

ダブルフラットは2本のローン契約を結ぶため、契約ごとに必要となる諸費用を見込んでおく必要があります。
主な費用としては、契約書にかかる印紙税、抵当権設定に伴う登記費用、金融機関へ支払う融資手数料などが挙げられます。
また、登記費用には登録免許税だけでなく、手続きを依頼する司法書士への報酬が含まれる場合もあるでしょう。
融資手数料についても、定額型では2契約分が必要になるケースがあり、定率型でも金融機関ごとの条件確認が欠かせません。
そのため、金利によって減らせる利息だけで判断せず、2本分の初期費用を含めた総支出を比較することが大切です。
事前に見積もりを取り、必要な費用を確認しておきましょう。

取扱機関が少ない

フラット35を扱う金融機関のすべてがダブルフラットに対応しているわけではないため、利用できる窓口が限られる点には注意が必要です。
まずは取扱いの有無を確認し、適用金利や融資手数料、利用できるサービスなどを比較すると良いでしょう。
また、審査時の負担を調整する方法として、自己資金を増やして借り入れ総額を抑えたり、短期側の借り入れ額を少なくしたりする選択肢があります。
さらに、条件を満たせば配偶者などの収入を合わせる収入合算を利用できる場合もあるため、金融機関へ相談してみてください。
前半の返済額や初期費用まで含めて確認し、ご家庭の収入や将来設計に合う組み合わせを選ぶことが重要です。

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まとめ

ダブルフラットとは、1人の契約者が返済期間の異なる2本の全期間固定金利型の住宅ローンを組み合わせ、借り入れ当初から同時に返済をスタートさせる借り入れ方法です。
一部の借り入れを低金利な短期間に設定して総返済額を抑えられ、短期側の完済後は毎月の負担が下がるため、教育や老後に向けた長期的な資金計画を立てやすくなります。
短期側の完済までは月々の返済額が大きくなり、2契約分の諸費用もかかるため、自己資金の増額や収入合算を視野に入れて無理のない返済計画を立てると良いでしょう。