サラリーマン大家の自主管理について！管理委託も解説

これから賃貸経営を始めようと検討しているものの、本業で忙しいサラリーマンが大家としての自主管理を両立できるのか疑問や不安を抱えていませんか。
自主管理はコストを抑えて収益性を高められる魅力がある一方で、突発的なトラブル対応や煩雑な日常業務によって貴重なプライベートの時間を削られてしまうリスクも伴います。
本記事では、サラリーマン大家が自主管理をおこなうために必要な時間や現実的に対応可能な規模の目安、そして無理なく管理委託を活用するための判断ポイントについて解説します。
ご自身のライフスタイルに合った最適な管理方法を見極め、限られた時間の中で安定した賃貸経営を成功させたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

サラリーマン大家の自主管理業務と必要な時間

サラリーマン大家が自主管理を始めるにあたり、把握すべき業務には主に募集やトラブル対応などがあります。
まずは、自主管理で発生する具体的な業務と所要時間について解説していきます。

自主管理の主なタスク

自主管理では、入居者募集から契約、入居後の対応、退去精算までを大家自身が進める必要があります。
空室時は仲介会社へ募集を依頼し、掲載内容や問い合わせ状況を確認しながら、必要に応じて募集条件を調整することになるでしょう。
また、入居後は設備の不具合や生活上の相談への対応にくわえ、退去立ち会いや敷金精算といった手続きも発生します。
さらに、共用部の清掃や電球交換、消防設備などの法定点検の手配、毎月の家賃入金確認も欠かせません。
そのため、連絡先や対応手順をあらかじめ整理し、本業中でも日中に電話を確認できる体制を整えておくことが、限られた時間で管理を続けるポイントです。

週当たりの作業時間目安

平日は帰宅後の時間を使い、家賃の入金確認や帳簿入力、メール返信などの事務作業を中心に進めるのが基本です。
ただし、不動産会社や修繕業者は夜間に連絡が取れないことも多く、翌営業日に対応を持ち越す場面もあるでしょう。
休日には内見対応や現地確認、共用部の清掃をまとめておこなうと、移動や作業の負担を抑えやすくなります。
そして、必要な作業時間は物件や空室状況によって異なるため、普段から作業時間を記録し、本業との予定を調整できるようある程度の余裕を持っておく必要があります。

突発的なトラブル対応

自主管理では、給湯器やエアコンの故障、水漏れなどが曜日や時間を問わず突然起こる可能性があります。
とくに漏水のような緊急性の高いトラブルでは、被害拡大を防ぐため、修繕業者の手配や現地確認を速やかに進めなければなりません。
また、騒音やゴミ出しに関する相談では、双方の話を丁寧に確認しながら中立的に対応する姿勢が求められるでしょう。
小さな異常でも放置すると修繕範囲の拡大や退去につながるおそれがあるため、できるだけ早い初期対応が重要です。
したがって、本業中にも連絡が入る前提で、休憩時間に着信を確認するなど、緊急時にできるだけ柔軟に動ける連絡体制を考えておく必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産の購入に使えるローンの種類は？金利タイプも解説

サラリーマンが対応可能な物件の距離と規模

前章では自主管理の業務内容について述べましたが、実際に大家の方が対応できるのか解説します。
ここでは、現実的に自主管理が可能な物件の距離や、規模について解説します。

戸数別の必要な時間と労力

自主管理の負担は戸数が増えるほど大きくなり、必要な作業時間や入居者・業者との連絡回数も増えていきます。
10戸程度なら入退去の頻度が比較的少なく、休日の数時間を使って対応しやすい規模といえるでしょう。
一方、20戸程度になると募集や退去立ち会いが増え、平日の夜や休日を計画的に使う工夫が必要です。
さらに、30戸程度では修繕や家賃管理が継続して発生しやすく、フルタイム勤務との両立が難しくなる場面も考えられます。
そのため、戸数だけで判断せず、本業や家族との予定、物件の築年数や設備状態も踏まえ、実際に使える時間から無理のない管理規模をより慎重に見極めることが大切です。

物件までの距離と負担

物件が自宅から片道30分圏内にあれば、通勤前後や休日の空き時間に立ち寄りやすく、清掃や点検も進めやすいでしょう。
鍵の紛失や水漏れが起きた場合も比較的早く現地へ向かえるため、初期対応の遅れを防ぎやすくなります。
一方、片道30分から1時間かかる物件では、往復だけで1時間以上を要し、清掃や点検を含めると半日近く使うこともあるでしょう。
さらに、片道1時間を超えると緊急時の現地対応が難しく、交通費や移動による疲労も無視できません。
そのため、物件選びの段階から自宅との距離を管理条件の1つと考え、遠方なら定期点検や緊急時の現地対応を補える仕組みも検討しておくことが大切です。

無理なく対応できる上限

一戸建て賃貸は共用部がないため、集合住宅より日常清掃の負担が少なく、比較的自主管理しやすい特徴があります。
ただし、築20年から30年以上の物件では給排水管や給湯器、エアコンなどの修繕が増え、戸数が少なくても手間がかかるでしょう。
その点、築浅物件は設備が新しく、突発的な修繕の頻度を抑えやすいため、本業との両立もしやすい傾向です。
自主管理できる規模は本業や物件の状況によって異なるため、管理戸数や物件までの距離、実際に使える時間を踏まえて無理のない範囲を見極めることが大切です。
そこで、20戸以上や遠方、築古物件を管理する場合は本業への影響も踏まえ、無理をせず管理委託も含めて検討することが安心につながるでしょう。

▼この記事も読まれています
注文住宅とは？購入するメリットやデメリットも解説

忙しいサラリーマン大家には管理委託が最適

ここまで自主管理の限界や目安を解説しましたが、どうしても時間が取れない場合の対策も、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、専門業者に業務を任せる管理委託について、詳しく解説していきます。

委託できる主な業務内容

管理会社へ委託すると、入居者募集や家賃管理、トラブル対応、建物管理など、大家の負担となる幅広い業務を任せられます。
募集では周辺相場や市場動向を踏まえた条件設定の相談や、仲介会社への働きかけまで依頼できるでしょう。
また、毎月の集金や送金、滞納時の連絡にくわえ、設備故障や騒音などの相談窓口も任せることが可能です。
さらに、共用部の清掃や退去立ち会い、修繕業者の手配など、現地で必要となる業務も委託範囲に含められます。
そのため、本業中に大家自身が動く場面を減らしやすく、24時間対応の窓口がある管理会社なら、夜間や休日に発生する緊急連絡による負担も大きく軽減できるでしょう。

委託のメリットとコスト

管理委託の大きなメリットは、日々の実務に使う時間を減らし、本業や家族との時間を確保しやすくなる点です。
専門知識を持つ管理会社がクレームや設備故障へ対応すれば、入居者の安心感が高まり、長期入居につながる可能性もあるでしょう。
一方、管理委託手数料は家賃収入の3%から5%程度が一般的で、業務範囲によっては10%程度になる場合もあります。
しかし、手数料の安さだけで決めると、必要な業務が対象外となり、想定した負担軽減につながらないケースもあるでしょう。
そのため、確保できる時間や対応品質も含めて比較し、管理費を安定運営と時間確保のための費用として捉えることが大切です。

段階的な委託の活用例

管理委託は、すべての業務を任せるだけでなく、負担が大きい仕事だけを部分的に依頼することもできます。
たとえば、清掃や点検は休日に自分で対応しつつ、入居者募集や家賃集金、滞納督促を管理会社へ任せる方法が考えられるでしょう。
また、部分委託なら自主管理の良さを残しながら、専門性や迅速さが求められる業務をプロに任せられます。
そして、管理戸数が10戸、20戸と増えて負担が大きくなった段階で、委託範囲を広げていくことも可能です。
さらに30戸前後になれば全部委託も選択肢となるため、自分の使える時間や管理規模に合わせて段階的に切り替えると、無理なく賃貸経営を続けやすくなります。

▼この記事も読まれています
建売住宅とは？購入するメリットやデメリットも解説

まとめ

サラリーマン大家の自主管理では、募集やトラブル対応などの業務が発生し、週4時間程度の作業時間にくわえて緊急時の柔軟な対応が必要です。
自主管理を無理なくおこなうには、管理戸数や物件までの距離、本業に使う時間などを踏まえて規模を判断することが大切です。
本業が忙しく時間が取れない場合は、管理規模や自身の状況に合わせて管理会社への委託を段階的に活用すると、無理のない賃貸経営ができるでしょう。