行方不明の方の不動産は売却できる？失踪宣告の制度についても解説

長年空き家となっている不動産の所有者や、相続した実家の共有名義人が行方不明になっており、売却の手続きが一切進められずにお困りではありませんか。
名義人が見つからないからといってそのまま放置してしまうと、建物の老朽化による特定空き家への指定や、固定資産税の負担が膨らみ続けるといった深刻なリスクを抱えることになります。
本記事では、失踪宣告の申し立て手続きや不在者財産管理人の選任方法など、行方不明者がいる不動産を法的に正しくスムーズに売却するための具体的なステップについて解説します。
所在不明の所有者がいる不動産の処分に悩まれており、将来の不安を解消するためにいち早く売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

失踪宣告の基本知識と申し立て手続きの流れ

行方不明の方の不動産を売却するには、主に失踪宣告という手続きがあります。
まずは、失踪宣告の制度概要や、具体的な手続きについて解説していきます。

制度概要と失踪の種類

不動産全体を売却するには、原則として所有者全員の同意が必要なため、共有者が行方不明なら権利関係を法的に整理する必要があります。
失踪宣告は、生死がわからない状態が一定期間続く方について、家庭裁判所が法律上死亡したものとみなす制度です。
そして、家出などによる普通失踪では、生死不明の状態が7年間続くと、その期間の満了時に死亡したものと扱われます。
一方、船の沈没や自然災害などの危難に遭った特別失踪では、危難が去ってから1年間生死不明であることが要件となります。
特別失踪は危難が去った時点にさかのぼって死亡したものとみなされるため、いつ何が起きたのかを示す資料の確認が欠かせません。

申し立ての要件と流れ

失踪宣告を申し立てられるのは、配偶者や相続人、不動産の共有者など、宣告によって法律上の利害を受ける方です。
手続きは行方不明者の従来の住所地や居所を管轄する家庭裁判所で進め、申立書や戸籍謄本、戸籍の附票などを準備します。
さらに、行方不明者届の提出記録や返送された手紙など、生死不明の状況を客観的に示す資料もそろえておくとよいでしょう。
たとえば、共有する実家の兄が10年以上行方不明なら、弟が登記事項証明書などを添えて申し立てることが考えられます。
その後、家庭裁判所の調査を経て公示催告がおこなわれ、普通失踪では3か月以上、特別失踪では1か月以上の期間が設けられます。

確定までの期間と効果

公示催告の期間内に本人の生存情報が得られなければ、失踪宣告の審判がおこなわれ、審判の告知から2週間以内に不服申立てがなければ確定します。
確定後は10日以内に市区町村へ失踪届を提出し、戸籍にも法律上死亡したことが記載される流れです。
ただし、普通失踪は申し立てから確定まで10か月〜1年6か月程度かかることもあるため、売却希望時期には余裕を持つ必要があります。
そして、調査や公示催告は売却を急ぐ事情だけで短縮できるものではなく、先を見越した準備が重要になるでしょう。
宣告によって相続が始まれば、不動産の権利は相続人へ引き継がれるため、相続登記を経て所有者全員の同意を整え、売却へ進められます。

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行方不明の方がいる不動産を売却する具体的方法

前章では失踪宣告について述べましたが、具体的な売却方法も知りたいですよね。
ここでは、行方不明の方がいる不動産を売却する、具体的な方法について解説します。

相続登記での名義整理

所有者が亡くなり、相続人の一部が行方不明である場合、遺産分割協議には原則として相続人全員が参加できる状態を整える必要があります。
そのため、連絡が取れる相続人だけで話し合いを進めても足りず、行方不明者に代わる管理人を選任するなどの対応が求められるでしょう。
一方、法定相続分に沿って共有のまま相続登記をする場合は、ほかの相続人から単独で申請できるケースがあります。
ただし、その登記だけでは行方不明者の持分が残るため、不動産全体を売却するには追加の法的手続きが必要です。
そこで、戸籍の附票や住民票などで所在不明の状況を確認しながら、失踪宣告と管理人選任のどちらが適するかを早めに整理しておくと安心です。

管理人を活用した売却

失踪宣告の要件をまだ満たさない場合などは、本人に代わって財産を管理する不在者財産管理人を選任する方法があります。
管理人の基本的な役割は財産の保存や維持であり、選任されたからといって不動産を自由に売却できるわけではありません。
そこで、売却のように通常の管理を超える行為には、家庭裁判所の権限外行為許可を得る必要があるのです。
許可を求める際は、維持費や売却の必要性に加え、価格が適正であることを示す不動産会社の査定書なども重要な資料となるでしょう。
なお、裁判所の許可を得て適法に売却していれば、後から本人が見つかった場合でも、原則として売買契約の効力は維持されます。

実務的手法と選択基準

共有不動産では、自分が持つ共有持分だけであれば、ほかの共有者の同意を得ずに売却することが可能です。
比較的短期間で現金化を目指せる一方、持分だけの取引は不動産全体の売却より価格が低くなりやすい点に注意が必要です。
これに対し、管理人の選任や裁判所の許可を経て全体を売却すれば、市場に近い条件での売却を目指しやすくなるでしょう。
ただし、完了までに数か月以上かかる場合があり、管理人の報酬原資として予納金の準備を求められるケースもあります。
また、住宅ローンの滞納があるなら任意売却も選択肢になるため、金額だけでなく期限や必要費用を含めて方法を比較することが大切です。

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不在者財産管理人の役割と売却完了までの手順

ここまで具体的な売却方法を解説しましたが、管理人の役割もおさえておきましょう。
最後に、不在者財産管理人の役割や、実務的な流れについて解説していきます。

選任要件と費用の目安

不在者財産管理人が選任されるには、本人が行方不明であり、不動産売却などのために財産管理の必要があることが前提となります。
また、本人自身が財産管理人を置いていないことや、既存の管理人の権限がすでに消滅していることも確認されるでしょう。
申し立ては利害関係人や検察官がおこない、不在者の従来の住所地または居所地を管轄する家庭裁判所へ申請できます。
そして、費用として収入印紙800円分のほか、郵便切手代や戸籍などの証明書取得費が必要です。
さらに、本人の財産だけでは管理人報酬をまかなえない見込みなら、数十万円から100万円程度の予納金を求められる場合があるため、事前の資金確認が欠かせません。

実務フローと売却手順

管理人に選任された後は、まず預貯金や不動産の名義などを調べ、本人が持つ財産を整理したうえで財産目録を家庭裁判所へ提出します。
その後、本人の行方を確認しながら、税金の支払いや預貯金の管理を進め、管理状況を定期的に裁判所へ報告するのが基本です。
そして、不動産を売却する際は査定書などを添え、売却の必要性や価格の妥当性を説明して、権限外行為許可を申し立てます。
許可が下りれば、管理人が本人の代理人として売買契約を締結し、決済や所有権移転登記まで進められるでしょう。
なお、売却代金は本人の財産であるため、専用口座などで分けて保管し、売却後も適切に管理を続ける必要があります。

事後の清算と例外対応

不動産の売却が終わっても管理人の業務は継続し、売却代金の保管や収支の整理、家庭裁判所への報告をおこなう必要があります。
本人が見つかった場合は、これまでの収支をまとめたうえで、残っている財産を本人へ引き渡す流れです。
一方、失踪宣告が確定したり死亡が確認されたりすれば相続が開始するため、相続人へ財産を引き継ぐことになります。
また、管理すべき財産がなくなった場合は、必要な整理を済ませて家庭裁判所へ終了報告をおこない、管理人の任務を終えることになるでしょう。
なお、裁判所の許可を得て適法に売却した不動産は、本人が後から見つかっても原則として売買の効力が維持され、本人には残金が引き渡されます。

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まとめ

行方不明の方の不動産を売却するには、家庭裁判所へ申し立てる失踪宣告という手続きがあり、法的な死亡とみなされるまでに10か月から1年6か月程度の期間が必要です。
具体的な売却方法として、失踪宣告後の遺産分割のほか、不在者財産管理人を選任して裁判所の許可を得る方法や、自分の共有持分のみを不動産業者へ直接売却する方法などがあります。
不在者財産管理人は本人の財産を維持管理し、裁判所の許可を得て不動産を売却した後も、本人が発見されるか相続が開始するまで責任を持って代金の管理や清算を続けることになるでしょう。