一戸建ては売るのと貸すのどっちが良い？それぞれのメリットも解説

ライフスタイルの変化などで住まなくなった一戸建てを、売るべきか、それとも貸すべきかでお困りではありませんか。
家賃収入の魅力はあるものの、空室リスクや維持管理費、修繕の負担も伴うため、専門知識がないまま判断するのは難しいでしょう。
本記事では、一戸建てを売る場合と貸す場合でどっちがおすすめなのか、それぞれのメリット・デメリットや収支シミュレーションについて解説します。
将来の運用方法について迷われている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

一戸建ては売るのと貸すのどっちがおすすめ？

一戸建てを売るか貸すかの判断基準には、主に維持費や需要などのポイントがあります。
まずは、一戸建てを売る場合と貸す場合、どちらが向いているのかについて解説していきます。

維持管理費の負担

一戸建てを持ち続ける場合は、維持管理費の負担をあらかじめ想定しておくことが大切です。
賃貸物件に出すと、固定資産税などの支払いが毎年続いていきます。
さらに、外壁塗装のような定期的なメンテナンス費用も発生するため、計画的に準備しておくと安心です。
くわえて、管理会社に委託する場合は毎月の管理委託費もかかるため、収支に組み込んでおきましょう。
家賃収入でまかなえる面はありますが、資金計画に余裕を持たせたい場合は、売却して次の資産づくりに活かす方法も選べます。

周辺地域の賃貸需要

一戸建てを貸して安定した収益を目指す場合は、まず周辺地域の賃貸需要を把握しておくことが大切です。
賃貸需要は、その地域で「借りて暮らしたい」と考える方が、どれくらいいるかを示す目安になります。
たとえば、駅徒歩圏で通勤しやすい立地や、買い物など生活利便施設が揃うエリア、は需要が見込みやすいでしょう。
一方で、駅から距離がある場合でも、駐車場の確保など、住みやすさを補う工夫で選ばれやすくなることがあります。
周辺が落ち着いた住宅地で、賃貸需要の伸びが読みづらいときは、価値が保たれているうちに売却して資産をまとめる方法も検討できます。

家賃収入の安定性

一戸建てを貸すメリットは、毎月の家賃収入が入り、新たな収益源として暮らしにゆとりを持たせやすい点です。
住宅ローンを完済している物件であれば、家賃から諸経費を差し引いた分が利益として残りやすくなります。
その収入は、将来の生活費やお子さまの教育費など、目的に合わせて幅広く活用できるでしょう。
ただし、現在「住宅ローン」の返済が残っている場合は要注意です。
住宅ローンは本人が住むことを条件とした契約のため、銀行に無断で賃貸に出すと契約違反となり、最悪の場合はローンの一括返済を求められる危険があります。
ローン残債がある家を貸すには、金利の高い「投資用ローン」への借り換えが必要になるケースがほとんどなため、まずは金融機関への相談が欠かせません。
一方で、将来また住む予定がある場合は、期間を決めて貸す定期借家契約を選ぶと、退去の時期を合わせやすくなります。
ただし、空室期間も見込んで資金計画に余裕を持たせつつ、手間を抑えて早めに現金化したい場合は、売却も検討すると良いでしょう。

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一戸建てを売る・貸すメリットとそれぞれの特徴

選択肢を比較する際は、それぞれの長所と特徴を、正しく理解しておくことが大切です。
ここでは、物件の管理や資産としての側面から、具体的な特徴を解説します。

物件管理の手間

一戸建てを貸す場合は、清掃や設備点検など、状態を保つための管理が継続して発生します。
すべてを自分で対応すると負担が大きくなりやすいため、管理会社に委託する方も少なくありません。
委託すれば日々の手間は軽くなりますが、毎月の管理委託費がかかる点は収支に入れておきましょう。
また、入居者からの問い合わせや不具合の連絡には、できるだけ早く対応できる体制を整えておくことが欠かせません。
遠方に住んでいて頻繁に足を運びにくい場合は、こうした対応が負担に感じやすくなります。
一方で、売却を選べば管理の手間や費用から離れやすく、気持ちの負担も抑えやすくなります。

貸主の維持管理

物件を貸す場合は、貸主として建物の維持管理を続ける意識が大切です。
入居者が安心して暮らせるように、設備の点検や不具合の対応はできるだけ早めに進めましょう。
修繕や交換の費用は基本的に貸主負担になりやすいため、将来の出費を見込んで資金を用意しておくことが大切です。
そこで、費用面を整えたい場合は、家賃や管理条件を調整しつつ、入居者にも伝わりやすい形で運用していく方法があります。
そのうえで、手間や費用の見通しが立てにくいと感じる場合は、売却も選択肢に入れて考えられます。
売却を選べば、引渡し後の維持管理から離れやすくなり、資金計画も組み立てやすくなるでしょう。

資産価値の維持

一戸建てを貸し続けると、不動産という形のある資産を長く手元に残しやすくなります。
将来ご家族に引き継ぎたい場合は、物件を維持しながら家賃収入も得られる点がメリットです。
また、地域の開発などで土地の価格が上がれば、資産全体の価値が伸びる可能性もあります。
その一方で、建物の状態が悪くなると評価に影響しやすいため、定期的な手入れは欠かせません。
価格の動きが気になる場合は、価値が大きく崩れる前に売却して現金化する方法も選べます。
ご自身の将来設計に合わせて、資産として持ち続けるか、現金に換えるかを落ち着いて決めていきましょう。

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一戸建てを売る・貸す際の収支と費用

最終的な決断を下す前には、手元に残るお金を、具体的に計算することが大切です。
税金や各種費用を踏まえた事前の確認をおこない、経済的な将来の展望を、しっかりと把握しましょう。

利用できる税額控除

一戸建てを売却して利益が出ると税金がかかりますが、負担を抑えるための控除制度も用意されています。
代表例として、居住用財産を譲渡した場合に使える、「3,000万円の特別控除」があります。
この制度を活用できれば、売却益から最大3,000万円を差し引けるため、税負担を軽くすることが可能です。
ただし、実際に住んでいた家であることなど要件があるため、事前に条件を確認しておきましょう。
一方で、賃貸物件に出す場合は、固定資産税などを経費として扱い、毎年の所得税負担を調整できる場面もあります。
どちらが合うかは状況で変わるため、必要に応じて専門家に相談しながら比べてみると良いでしょう。

発生する各種費用

不動産の運用は、売却と賃貸活用のどちらを選んでも、それぞれ違う費用がかかる点をおさえておきましょう。
売却では、不動産会社へ支払う仲介手数料や、登記手続きを依頼する司法書士への報酬などが発生します。
代金の中から支払うことが多いため、最終的に手元に残る金額を先に見積もっておくことが大切です。
一方で、賃貸物件に出す場合は、入居者募集の広告費や、室内を整えるクリーニング費用などが必要になります。
さらに、貸している間も、状態を保つための修繕や点検の費用が続くため、家賃収入と支出のバランスを見ながら準備しておきましょう。
かかる費用を事前に整理し、無理のない計画を立てることが、長く安定して運用するコツとなります。

具体的な収支の計算

一戸建てを売るか貸すかを決める前に、まずは具体的な数字で収支を整理しておくと、判断しやすくなります。
売却の場合は、想定売却価格から仲介手数料や税金などを差し引き、手元に残る金額を計算してみましょう。
まとまった資金が見えてくると、新居の購入費や将来の貯蓄など、使い道も考えやすくなります。
一方で、賃貸物件に出す場合は、周辺の家賃相場をもとに収入を見積もり、税金や管理費、修繕費などの年間コストを引いて利益を確認します。
さらに、空室期間や入居準備の費用も織り込み、現実に近い条件で試算しておくことが大切です。
ご自身の家計や今後の予定と照らし合わせながら、納得できる選択を落ち着いて選んでいきましょう。

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まとめ

一戸建てを売るか貸すかは、将来の維持管理費の負担や周辺の賃貸需要、家賃収入の安定性を総合的に見て判断することが大切です。
貸す場合は、物件管理の手間や維持費用がかかる一方で資産を残しやすく、売却なら管理の負担を減らしつつ早めに現金化できます。
売却で使える3,000万円の特別控除や、賃貸物件で発生する各種費用を把握したうえで、収支を試算して納得できる選択を進めましょう。