リースバックとは？リバースモーゲージとの違いも解説

長引く不況や収入の減少により、毎月の住宅ローンの返済が苦しくなりお困りではありませんか。
支払いの滞納を放置すると、最終的に自宅を失うリスクがありますが、実は家を売却してまとまった資金を得つつ、そのまま今の家に住み続けられる解決方法があります。
本記事では、「リースバック」の仕組みから利用するメリット・デメリット、さらにリバースモーゲージとの違いについて解説します。
住み慣れたご自宅から引っ越すことなく、現在の資金繰りを改善させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

リースバックとは？仕組みを解説

リースバックを活用する前に、どのような仕組みやメリットがあるのかを知っておくことが大切です。
まずは、自宅を売った後も、同じ家に住み続けられる仕組みについて解説します。

自宅を不動産会社へ売却する

リースバックとは、現在お持ちの大切なマイホームを専門の不動産会社へ売却する仕組みです。
通常の不動産売却とは異なり、買主を探す手間が省けるため、手続きがスムーズに進みます。
ご自宅の売却によってまとまった現金が手に入り、受け取った資金の使い道は、希望に合わせて自由に決めることが可能です。
得られた資金は、住宅ローンの残債を一括で返済し、毎月の資金計画を立てやすくするために活用可能です。
ただし、売却するには抵当権を抹消する必要があるため、「買取価格（手持ち資金を含む）」が「ローンの残債」を上回り、一括返済できることがリースバックを利用するための絶対条件となります。
また、物件の所有権が不動産会社へ移転するため、これまで毎年かかっていた固定資産税の支払い義務がなくなります。
さらに、マンションにお住まいの方は、毎月の管理費や維持費用なども解消されるため、家計を見直す良いきっかけとなるでしょう。
売却代金は一括で支払われることが多いため、まとまった資金が必要な方にとって、頼りになる制度と言えます。

住み続ける賃貸借契約

リースバックはご自宅の不動産売却手続きと同時に、買い手となった不動産会社との間で賃貸借契約を結びます。
この契約によって、売却代金を受け取った後も毎月の家賃を支払うことで、これまでと同じ家に住み続けることが可能です。
お子さまの転校を避けたい場合や、長年住み慣れた地域から離れたくない方にとって、生活環境を変えずに済むのは魅力的な選択肢となるでしょう。
なお、賃貸借契約の形態には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約は、ご希望に応じて何度でも更新が可能で、長く安定して住み続けたい方に最適な方法です。
一方で、定期借家契約はあらかじめ期間が定められており、将来的に住み替える予定が決まっている方に適した方法となっています。
リースバックでは、将来的に資金の余裕ができたタイミングで、再びご自宅を買い戻すことができる契約を、事前に結んでおくこともできます。

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リースバックを利用するメリットと特徴

リースバックを検討する際には、数多くのメリットだけでなく、独自の仕組みや特徴もあわせて把握しておくことが大切です。
ここでは、まとまった資金を得られるメリットや、将来的な家賃のお支払いなどの特徴について解説していきます。

リースバックの特徴

リースバックは売却でまとまった資金を確保できる一方で、売却価格が市場相場と少し異なる場合がある点をおさえておくことが大切です。
これは不動産会社が買い取った後の運用管理や、将来的な維持コストも見込んで条件を設定することが多いためです。
そのため、受け取れる金額と今後の暮らし方のバランスを見ながら、ライフプランに合うかを検討していきましょう。
また、所有権が事業者へ移ることで不動産を相続する形にはなりにくいものの、資産整理の面では進めやすい選択肢にもなります。
たとえば、相続手続きが複雑になりそうな場合でも、事前に整理しておくことで、ご家族の負担を軽くできる可能性があります。
さらに、資産を現金化して手元に残すことで管理がしやすくなるため、全体の見通しも立てやすくなるでしょう。

住み続けられるメリット

リースバックのメリットは、売却して資金を受け取った後も、住み慣れたご自宅にそのまま住み続けられる点です。
引っ越しを伴う一般的な売却と違い、新しい住まい探しの手間や引っ越し費用などの初期負担を抑えやすくなります。
また、周囲に売却を知られにくく、これまで通りの生活リズムを保ちやすいところもメリットです。
さらに、所有しない形になることで、固定資産税や管理費などの維持費負担がなくなり、家計の見通しを立てやすくなります。
手元に入った資金は住宅ローンの返済に限らず、老後資金や医療費、趣味の費用などにも回せるため、暮らし方の選択肢が広がります。

家賃の支払い

売却後は毎月の家賃が発生しますが、所有していた頃の固定資産税などの維持費がなくなるため、全体の支出は整理しやすくなります。
リースバックの家賃は周辺相場ではなく、「買取価格×一定の利回り（6〜10%程度）」で算出されるのが一般的です。
つまり、高く買い取ってもらうほど毎月の家賃も高額になるという関係性があります。
そのため、収入や年金の範囲で無理なく払える金額を想定し、不動産会社と一緒に家賃設定や支払い計画を組み立てていきましょう。
あわせて、生活費の見直しや省エネ家電の活用などで光熱費を抑える工夫をすると、家計の負担を調整しやすくなります。
こうした準備を重ねておくことで、住み続ける選択を取りながら、日々の暮らしも落ち着いて続けやすくなります。

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リースバックとリバースモーゲージの違い

ここまで、リースバックの特徴やメリットについて述べましたが、似た制度としてリバースモーゲージがあります。
最後に、リバースモーゲージとの違いについて解説していきます。

調達資金の使い道

リースバックでご自宅を売却して得られる資金は、原則として使い道に制限がなく、自由に活用できるのが特徴です。
住宅ローンの完済や生活費にくわえ、教育資金や事業の運転資金など、幅広い用途に充てられます。
一方で、リバースモーゲージの借入資金は、老後の生活資金やリフォーム費用などに用途が絞られる傾向があります。
そのため、事業資金や投資目的に使えないケースもあり、使い方の幅はリースバックのほうが広いです。
最後に、今どの目的で資金が必要なのかを整理したうえで、ご自身の状況に合う制度を選ぶことが大切になります。

対象となる物件や年齢

リースバックは、一戸建てだけでなく分譲マンションなども対象になりやすく、幅広い不動産で検討できることが多いです。
また、契約者の年齢に制限を設けないケースもあり、若い世代からシニア層まで利用しやすい仕組みと言えます。
一方で、リバースモーゲージは対象が一戸建て中心になりやすく、マンションは条件が限られる場合があります。
さらに、老後の生活支援を目的とすることが多いため、55歳以上や60歳以上など年齢要件が設けられるのが一般的です。
そのため、物件の種類と年齢を踏まえつつ、どちらがご自身の状況に合うかを事前に比較して選びましょう。

名義と所有権の移転

リースバックでは売却にともなって所有権が不動産会社へ移り、物件の名義もご自身から事業者へ変更されます。
その結果、固定資産税などの税金を支払う立場ではなくなるため、家計の支出を整理しやすくなる点がメリットです。
一方で、リバースモーゲージはご自宅を担保にして借り入れる仕組みのため、所有権や名義は引き続きご自身のままになります。
そのため、契約中も固定資産税などの支払いは続き、将来的には、売却代金で借入金をまとめて返済する流れになることが多い傾向にあります。
名義を移して維持費の負担を軽くしたいのか、所有権を残したまま資金を確保したいのかを整理して、ご自身に合う方法を選びましょう。

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まとめ

リースバックとは、売却と賃貸活用の2つの側面を持ち、自宅を不動産会社へ売却して、資金を得た後も同じ家に住み続けられる仕組みです。
売却後は家賃の支払いが発生しますが、固定資産税などの維持費が不要になり、住み慣れた環境を変えずにまとまった資金を活用できます。
リバースモーゲージとは、資金の用途や対象年齢、所有権の扱いなどに明確な違いがあるため、ご自身の状況に合わせて最適な制度を選ぶと良いでしょう。