不動産購入の費用は？税金やローンの保証料についても解説

マイホームの購入に向けて物件探しを始めたものの、物件価格以外に発生する諸費用や税金がいくらかかるのかわからず、不安を感じていませんか。
資金計画が不十分なまま契約を進めてしまうと、後から想定外の出費が重なり、新生活の家計を圧迫するリスクがあるため注意が必要です。
本記事では、不動産購入時に発生する仲介手数料などの諸費用や、不動産取得税といった税金、さらに住宅ローン保証料の仕組みと相場について解説します。
予算オーバーを防ぎ、安心して理想の住まいを手に入れたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産購入にかかる諸費用の種類

不動産購入にかかる初期費用として、知っておきたいのは、仲介手数料や登記費用、手付金などがあります。
まずは、これらの費用の種類と内訳について解説していきます。

仲介手数料の基礎知識

仲介手数料とは、不動産会社が物件探しや契約手続きを支援した対価として、売買成立後に支払う成功報酬です。
物件紹介だけでなく、条件交渉や調査、重要事項説明書の作成なども含まれる費用と考えるとわかりやすいでしょう。
売買価格が400万円を超える場合、上限は売買価格の3%に6万円と消費税をくわえた金額です。
たとえば、3,000万円の物件では、約105万6,000円を目安に見込んでおく必要があります。
支払いは、契約時と引渡し時に半額ずつ分けるケースが多いものの、一括払いとなる場合もあります。
媒介契約書で支払い時期や方法を事前に確認しておけば、資金準備を落ち着いて進められるでしょう。

登記費用の内訳と相場

登記費用は、購入した土地や建物の権利を公的に示すために必要な費用です。
主な内訳は、国に納める登録免許税と、登記手続きを依頼する司法書士への報酬に分けられます。
登録免許税は所有権移転や抵当権設定などの登記ごとに発生し、固定資産税評価額や借り入れ額をもとに計算されます。
司法書士報酬は依頼先によって異なりますが、所有権移転と抵当権設定をまとめると5万円～15万円ほどが一般的です。
また、3,000万円前後の住宅では、登記費用全体として30万円～50万円程度を見込むと良いでしょう。

手付金の役割と注意点

手付金は、売買契約が成立した証として支払うお金であり、最終的には購入代金の一部に充当されます。
相場は物件価格の5%～10%程度で、売主が不動産会社の場合は20%が上限とされています。
買主都合で契約を解除する場合は手付金を放棄し、売主都合で解除される場合は手付金の倍額が買主に支払われる仕組みです。
ただし、住宅ローン特約がある場合は、融資が下りなかった際に手付金が返還され、白紙解約となります。
そのため、契約時には特約の有無や期限を確認し、無理のない金額に設定しておきましょう。
現金での支払いを求められることも多いため、支払日と金額を事前に把握しておくと安心です。

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不動産購入時に発生する税金

前章では、購入にかかる諸費用について述べましたが、不動産の購入には各種税金の支払いも発生します。
ここでは、不動産取得税や印紙税などの税金について、解説していきます。

不動産取得税の計算式

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県へ納める地方税で、購入時に一度だけ発生します。
毎年支払う固定資産税とは異なるため、初期費用の一部として資金計画に入れておくと良いでしょう。
基本の計算式は固定資産税評価額に税率を掛ける形で、住宅や土地には特例により3%の税率が適用されます。
土地は評価額を2分の1にして計算できるため、住宅取得時の負担を抑えやすい仕組みです。
また、新築住宅で床面積が50㎡～240㎡の場合、建物評価額から1,200万円が控除されます。
中古住宅でも要件を満たせば控除を受けられるため、築年数や自己居住用かどうかを確認しておきましょう。

契約に必要な印紙税額

印紙税は、売買契約書や住宅ローン契約書など、特定の課税文書を作成する際に納める国税です。
売買契約書には軽減税率が適用され、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下なら印紙税は1万円です。
一方で、住宅ローンの金銭消費貸借契約書は軽減対象外となるため、別に印紙税を見込む必要があります。
たとえば、借り入れ額が1,000万円超～5,000万円以下の場合、ローン契約書には2万円の印紙税がかかります。
3,000万円の物件を全額融資で購入する場合には、売買契約書と合わせて合計3万円が目安です。
電子契約なら印紙税が不要になる場合もあるため、利用できる契約方法を事前に確認しておきましょう。

登録免許税と軽減条件

登録免許税は、土地や建物の名義変更、住宅ローン利用時の抵当権設定で納める国税です。
一定の条件を満たすと、土地の所有権移転は1.5%、新築建物の所有権保存は0.15%に軽減されます。
中古建物の所有権移転は0.3%、抵当権設定は借り入れ額の0.1%まで引き下げられる場合があります。
軽減措置を受けるには、自己居住用であることや、床面積が50㎡以上であることなどの要件を満たす必要があるのです。
また、新築または取得後1年以内に登記を完了させることも、適用を受けるうえで大切な条件です。
中古住宅では新耐震基準への適合が求められるため、住宅用家屋証明書の準備も進めておきましょう。

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住宅ローン保証料の相場

ここまで、諸費用や税金について解説しましたが、資金計画を立てるうえで住宅ローン保証料も把握しておきましょう。
最後に、住宅ローン保証料の仕組みや相場について、解説していきます。

ローン保証料の仕組み

住宅ローン保証料とは、連帯保証人を立てる代わりに、保証会社と契約するための費用です。
返済が難しくなった場合、保証会社が金融機関へ立て替え払いをおこなう代位弁済により、金融機関のリスクを抑えます。
この仕組みによって、金融機関は長期の住宅ローンを提供しやすくなります。
ただし、代位弁済がおこなわれても、借りた本人の返済義務がなくなるわけではありません。
返済先が金融機関から保証会社へ変わるだけで、引き続き返済を求められる点に注意が必要です。
保証料は住宅ローンを利用するための必要経費として、仕組みを理解したうえで準備しておきましょう。

支払い方法の比較

保証料の支払い方法には、主に一括前払型と分割型の2種類があります。
一括前払型は、借り入れ時に保証料をまとめて支払う方式で、総支払額を抑えやすい点が特徴です。
期間短縮型の繰り上げ返済をおこなうと、未経過分の保証料が一部戻る可能性もあります。
ただし、購入時の現金負担が大きくなるため、引っ越し費用や家具家電の購入費も含めた計画が必要です。
分割型は、ローン金利に年0.2%前後を上乗せし、毎月の返済額に含めて支払う方法です。
初期費用を抑えやすい一方で、最終的な総支払額は一括前払型より高くなりやすい点を理解しておきましょう。

保証料の相場と節約術

一括前払型の保証料は、借り入れ額の2.0%～2.2%前後が目安です。
3,000万円を借り入れる場合、60万円～66万円ほどかかる計算になるため、まとまった資金を準備しておきましょう。
近年は、保証料0円の商品もありますが、代わりに借り入れ額の2.2%前後の融資事務手数料がかかる場合があります。
費用の名目が違うだけで負担額が大きく変わらないケースもあるため、保証料だけで判断しないことが大切です。
事務手数料や金利を含めた総費用で比較すると、実際の負担を把握しやすくなります。
頭金を入れて借り入れ額を減らす方法や、複数の金融機関で試算することも、費用を抑える工夫につながるでしょう。

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まとめ

不動産を購入する際の初期費用には、仲介手数料や登記費用、契約成立の証拠となる手付金などがあります。
購入時には諸費用にくわえて、不動産取得税や印紙税、登録免許税などの税金も発生するため、種類や軽減条件の確認が大切です。
住宅ローンの保証料には一括前払型と分割型があるため、金利や事務手数料を含めた総費用で比較すると良いでしょう。